当下，或是最好的购房时机。
01
全国房价重回两年前，29城比两年前还低
近期，国家统计局公布了新房销售数据。
11月份，全国新建住宅平均销售价格10166元/平方米，比10月微涨1.4%，销售额依旧疲软，同比下降32%。前4年，11月份新房价格一直上涨。2018年至2021年，各年的11月相比10月，新房销售价格分别上涨4.42%、1.72%、1.08%和0.06%，平均涨幅是1.8%。今年上涨1.4%，低于前4年的平均值。
经历2年零5个月的波动，全国新房价格每平方米只变化了53元。全国新房价格从2020年6月攀上10113元/平方米的万元整数关口后，历经两年多，一直在万元左右震荡。
从那时到现在，新房价格经历了3轮上涨和3轮下降。3轮上涨分别是2020年6月至8月、2020年12月到2021年2月、今年4月到7月。3轮下降分别是2020年8月到2020年12月、2021年2月到今年4月、今年8月到11月。这期间，新房价格最高曾达11228元/平方米，较低时曾探至9671元/平方米。今年11月与2020年6月，时间相差2年零5个月，新房价格每平方米相差53元。
数据来源：东方财富Choice,国家统计局
与两年前相比，房地产市场的销售情况差距巨大。
2020年6月，全国新建住房销售额达1.84万亿元，2020年和2021年分别是15.45万亿元、16.28万亿元。今年11月，全国新建住房销售额只有8741亿元，相当于2020年6月的48%。今年前11个月，全国新建住房销售额只有10.42万亿元，相当于2020年全年、2021年全年的67%、64%。
个人住房按揭贷款同比减少超1/4。个人按揭贷款数量高低，显示着买房人购房数量多少、购房意愿高低。2019年至2021年，各月的新增个人按揭贷款额多在2千亿元以上，全年个人按揭贷款额分别是2.73万亿元、3万亿元和3.24万亿元。今年前11个月，个人按揭贷款只有2.19万亿元，同比减少26%。今年10月和11月，新增个人按揭贷款分别是1753亿元和1720亿元，同比减少31%和42%。
具体到各个城市，根据国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格指数计算，29个城市新房价格低于2020年，40个城市二手房价格低于2020年。
新房价格低于2020年的城市，包括东北三省、河南、河北、山西、山东、天津等10个省份的省会城市，也包括北海、常德等19个地级市。其中北海新房价格比2020年下降10%以上，其它城市降幅都在10%以内。
这29个城市中，有的城市新房价格在2020年后曾上涨，在2021年5月至7月到达峰顶，此后开始下降。例如兰州和沈阳，这两个城市2021年7月新房价格比2020年分别高6.7%和5.3%，此后开始下降。今年11月，两城市新房价格比2020年微降0.2%和0.4%，基本又回到了2020年。
有的城市从2020年后一直在下降，如湖南常德和广西北海，今年11月，两城市新房价格比2020年分别下降13.5%和8.9%。
二手房价格低于2020年的40个城市中，包括东北三省、河北、河南、山西、山东、天津等15个省份的省会城市，以及牡丹江等25个地级市。二手房价格降幅超过10%的城市有4个，分别是牡丹江、哈尔滨、安庆和北海，其它城市降幅都低于10%。
兰州和沈阳的二手房在2021年7月攀上高峰，那时价格分别比2020年高6%和5.7%，此后开始下降。今年11月，两城市二手房价格比2020年低1.5%和1.4%。哈尔滨、长春、石家庄和太原等14个城市的二手房价格自2020年以来一直下降，降幅前两名是牡丹江和哈尔滨，截至今年11月，两城市二手房价格分别比2020年下降19.7%和12.5%，还低于2020年。
02
广州二手房指导价“名存实亡”
有房源挂牌价29万元/平
据《南方都市报》，过往链家网、贝壳平台房源主页面清一色的参考价12月21日突然消失，取而代之的是正常的、不统一的挂牌价。市场引发了“广州已取消指导价”的猜测。
12月22日，贝壳平台中介对澎湃新闻表示，目前各小区的参考价和实际挂牌价都有显示。“之前外网只能显示参考价，客户要买房我们再提供真实的挂牌价，目前将真实的挂牌价也显示出来，更直观。”
截至目前，除链家、贝壳找房外，中原地产、安客居等平台仍然只显示政府参考价。
安居客（左）、中原地产（右）
不过，在广州业内人士看来，广州的二手住房交易参考价早已“名存实亡”。
广州于2021年8月31日发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，针对成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。同时，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
2021年9月1日，广州市住房政策研究中心发布关于首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告，包括天河区、越秀区、海珠区、番禺区及黄埔区的96个小区，其中参考价格最高的小区楼盘为位于天河区的保利心语花园，政府交易参考价96957元/平方米。
澎湃新闻从贝壳找房平台看到，当前该小区在售房源81套（其中18个为车位），历史成交96套。在售房源中，目前挂牌单价最高的房源已破16.8万元/平方米。以一套109.9平方米、高楼层的房源为例，该房源售价1850万元，折合挂牌单价168335元/平方米。
贝壳找房
另以中海花城湾为例，该小区政府交易参考价格92641元/平方米，目前，多套在售房源挂牌单价已突破20万元/平方米。
位于天河区的凯旋新世界的反差更加明显。凯旋新世界广粤尊府的政府参考单价为88311元/平方米，目前在售房源中，有房源挂牌价已达29万元/平方米。
03
楼市情况已今非昔比
据广州当地中介介绍，二手住房交易参考价发布后，对市场的影响很明显，成交量一下子就下去了，一方面是因为贷款按照指导价格，另一方面新政下来后客户都开始观望了。
彼时，据央视财经报道，广州二手房参考价实施超1个月，有中介仅卖出一套房。数据显示，2021年9月，广州各区网签面积环比均普遍下降，其中在二手住房交易参考价目录中，占半数席位的天河区下滑近40%；越秀、海珠、白云和番禺区等在24%-30%之间；南沙区下降幅度最小，为6.86%。
不过，据多名中介反馈，广州二手房参考价在随后的两三个月内就开始被弱化。“按指导价批贷款执行了没多久，差不多10月之后就开始慢慢恢复了，银行基本按照实际成交价或者评估价孰低原则来审核放贷。”
克而瑞研究中心于今年7月发布的一份报告也显示，广州的挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。
去年，广州建立二手住房成交参考价格发布机制的初衷是：“贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升我市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。”
但在疫情及房地产市场下行的背景下，当前的楼市情况已今非昔比。
数据显示，2022年11月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为5543宗，环比2022年10月（6626宗）下跌16.3%，同比下降8.3%。另据克而瑞监测，11月一手住宅网签成交3449套，环比减少38%，同比减少61%，为2012年以来同期新低。
广州中原研究发展部指出，受到疫情的持续影响，11月整体交投氛围惨淡，客户对楼市预期不足，购房需求短暂被抑制，成交连续下滑。据其监测数据显示，11月二手客户带看量、新增客户数量环比净减超三成。
广东中原地产研究发展部研究经理熊小洪表示，当前，广州的二手房市场还是呈现“业弱客强”的状态，主要原因还是目前市场上房源的挂牌量比较多，因此议价空间较大。虽然在官方出台多条金融救市调控后，业主报价信心略有提升，但整体仍处低位水平。超七成盘源选择下调报价，多个盘源议价空间有所增大，部分高价项目调价幅度超30万元以上。
来源：中国经济周刊、澎湃新闻、南方都市报
–THE END–
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