主持人凌华薇（《财经》杂志金融主管编辑）：
各位来宾，下午好，欢迎你们参加本届《财经》年会的房产分论坛。听说去年这个会就非常受欢迎，而且有点火药味，看来今年不亚于往年。我们这次会议的主题是讨论为什么房地产宏观调控以后，现在房地产的价格还这么高？这也是大家关心的问题，我希望可以从今年宏观调控政策的分析、明年房地产的市场走向两方面进行回顾和展望。
今天嘉宾的身份比较多元，其中有来自香港和北京的地产商代表，也有对宏观经济和房地产市场一向旗帜鲜明、观点鲜明的经济学家，同时也有最近比较受关注的外资房地产基金管理人。
首先介绍一下，SOHO中国有限公司总裁张欣女士，《财经》杂志特约经济学家谢国忠先生，香港恒隆集团董事会陈启宗先生，美林集团全球房地产投资部中国业务主管蓬钢先生，渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡先生。他们每位有大约8分钟左右的简短发言，其余时间由在座各位进行互动问答。
第一位发言的是SOHO集团张欣女士，她是哈佛大学的硕士，又在中国有近十年的房地产从业经验。
张欣（SOHO中国有限公司总裁）：
谢谢大家。《财经》年会今天打出了一个题目叫“宏观调控后的房地产市场”，据说这个题目吓跑了所有的中国房地产商。叫我来讲的时候，是说没有中国的房地产商愿意来讲这个题目，你能不能代表中国的房地产商来讲这个题目？我想，《财经》还是秉承了它一贯的敢言的风格。
宏观调控以后，我们看到了这样几点：第一，开发商整体来讲非常焦虑，开发项目中70%需要做90平方米以下住宅，开发商还不能入睡。政策出台第一天，我就接到了很多房地产商的电话。外资商人也有很多直接的感受。我们可以看到，房地产市场上本来外资的比例只占百分之十几，现在只有零了。外资投入中国，也是因为这个新的政策要求，没有在中国成立公司三年以上的不得介入开发，也就使大批准备进入中国、正在酝酿进入中国的外资基金也受到了很大阻碍。
虽然是这样，但是价格仍然在上涨。我们看到的是，各个城市的房子价格都在上涨，这是跟宏观调控的主旨、意图背道而驰的。
今天我就讲讲为什么价格还上涨。
价格上涨的原因当然是非常多的，最简单的一个原因是供求关系。在城市中心好的位置上，人们想购房的需求远远比供应的量要大，这就造成了价格不断上涨。其实，我们在房地产后面看到的是土地供应，如果土地供应没有大量出台，控制房价还不会是非常有效的。
北京市城市中心的土地供应呼吁了很多年，要透明化、“招拍挂”，但是，最近我们看到几单我们公司参与的土地“招拍挂”情况还不是非常理想。这里有很多媒体朋友，都非常清楚最近推出的广渠路36号地块，46万平方米，这是很多房地产商都非常拭目以待的项目，在城市中心的地方推出这么大块的土地，基本是土地政策改变以后的第一次，也迎来了很多开发商的参与。
可是，我们看到的情况是，中标的既不是第一名的价格，也不是第二名、第三名的价格，而是第五名的价格，最高价是30.5亿元，中标价是26亿，中间的差距是4.5亿，为什么会出现这个情况？就是因为我们在招标的时候规定，价格不是惟一的标准，那么是什么标准呢？有很多标准。这样，在众多的标准下有很多东西无法量化，也成为了一个考虑的标准。
从我个人来看，这不是市场化公平、公开的态度，很多无法量化、无法执行的情况下，很多都无法解释什么是好公司。我知道这个中标的单位有一个很特殊的原因，在这次招标中政府要求开发商承诺以后你的售价是多少，这当然是一个很好的愿望，政府希望控制房价的增长。但这样一个环节，从开发商的眼里看也是不可控制、不可执行的环节，虽然很多开发商都有承诺，谁去执行？有没有公开、公平的规则？如果没有，这种情况下报出来的价格是不是不可执行的价格？但无论如何，最后承诺的售价确实成为了一个考虑的原因。
我花了很多时间讲这个案例，实际上我想说的最关键的是，要想价格降下来，最根本的是土地供应要大量产出，如果土地供应没有，我们只是靠行政命令控制价格，还是不会走到一个公平、透明的市场化道路上来。谢谢大家。
主持人：
张欣女士一针见血，指出了宏观调控可能没有对症下药。接下来请《财经》特约经济学家谢国忠谈一下自己的观点。
谢国忠（《财经》特约经济学家）：
我不是反对房地产，我觉得房地产在经济当中是很重要的，而且中国城市化的过程刚刚做了一半，还有一半要做，还有20年。
房地产是一个很特殊的行业，是一个周期性很长的行业。在香港，房地产商最重要的是要活下去，要有很多现金。而中国内地还没有这个表现。中国2001年进入 WTO之后，2002年全球经济上升以后，中国经济开始也上升，每年出口以3%左右上升，引起资金大量涌入中国，中国的银行存款每年增加15%—20%，而经济又没有增长那么快，这就出现了资金过剩的情况，对资产价格有很大影响。而由于老百姓在股市中亏过几次，所以在资金过剩的时候并没有流入证券市场。
中国老百姓在房地产上还没有亏过钱，因为90年代周期中主要是一些外资来炒，后来倒下来之后，老百姓没有这个意识，所以在资金过剩的时候会有这么多钱都涌入房地产。当时，我为什么对这件事有点担忧呢？我认为在资金过剩，而老百姓又没有经验的时候，这件事情可能会闹得很大，价格会涨得很高，呼吁一下也会有帮助。之后，政府采取了措施，也就是说，风险最高的时代已经过了。虽然中国的房地产市场价格还在涨，但中国的资金还是过剩很多，银行里存贷率是70%，香港房地产最高的时候，存贷率不过百分之百，就是说，房地产这么弱，他还到境外借钱炒房地产，中国离这点还很远，政府压得很早，所以中国不会出现像香港房地产泡沫那样的情况。
长期来说，房地产对老百姓来说是一项很重要的财富。一般有钱人金融资产比较多，而老百姓的金融资产比较少。在亚洲，一般家庭的资产都表现为房地产。房地产的价格有波动，什么时候进去，对一个家庭以后的影响特别大。这也是一个政策问题，各个国家对这个问题的处理不一样，新加坡处理得比较好，它是八成的公房，对交易有限制，一般的老百姓都住在公房里，只有20%完全市场化，外资炒得再高也无所谓，倒下去以后，对当地老百姓的影响不大。这是一个很好的办法。而香港是一半人住公房，还有一半人是有钱人，房地产价格高，对他们的影响也不大，因为他们毕竟是有钱人。
中国匆匆忙忙把公房取消了，为什么现在中国人对房地产市场这么敏感？就是这么引起来的，再这样下去，房地产会政策化，和韩国一样。如果政府不恢复公房，房地产行业以后受政府的干预会越来越严重，对房地产企业也不是件好事情。所以，我以为政府是不是可以考虑这件事。
另外，地方政府的财政问题。亚洲的房地产很多地方都偏高，和政府收税低要通过房地产去建制征税有关，香港是一个很典型的例子。而中国很多沿海地区，大部分税收都是上缴中央的，自己的钱非常有限。按照中国的法律规定，地方政府不能举债，它的钱从哪里来？而地方政府的花钱心情又非常迫切。银行的资金一多，房地产就是一个很好的渠道，银行里的贷款变成地方政府的财政收入，地方政府的财政收入涨得那么快，是从银行里贷出来的。这个问题不解决，房地产要正常化是不太可能的。所以，以后要给地方政府财政开一个渠道，让它有机会自己去借钱。
美国的房地产虽然最近房价高，但平均来说还是很低的。美国发展的时候没有靠房地产去融资来发展城市，中央政府给了地方政府发债的权力，发债是好事情，市场会关心地方政府的财政，会引起透明化，对各方面都有好处。以后中国房地产要正常发展也是不容易的，中央看到大多数老百姓还没有买到房子，所以用行政命令来压。最根本的是中国要有结构性的调整。
从周期性来说，中国的资金还是过剩的，对资产价格还是一个推动的作用。中国经济GDP增长20%，存款增长2.5%，这在历史上是没有的，经济增长和利率脱钩也有关，行政命令起的作用也不是完全能取代经济的力量，但总的来说，明年会有一定的调整，中国的房地产是一个地方性的行业，不是一个全国性的行业，如果是金融占主导地位的时候，它会变成全国性的行业。就像现在的美国一样，美国在历史上房地产应该是地方性的行业，我们看到周期同步了，是因为金融市场变得对房地产影响越来越大，变成全国的周期都一样。
明年中国的房地产可能会困难一点，主要是出口不会像今年这么旺。美国的经济在走下坡路，明年是2.5%还是2%，还在辩论，但是会低不少，日本也会低不少，所以明年的出口会低一点，3%的年增长周期会过去，国内资金的增加会放慢一点。
供求关系也可能会有一定的变化，中国的房地产市场是个新的市场，刚起来的时候和汽车市场一样，开始的时候是有钱人买，有钱人都买了以后，如果还有供应，除非让有钱人继续买，但现在政府查得比较严，有钱人也不敢买，所以现在是一个往下走的压力，明年这个因素也有可能。中国某些地区的房地产市场已经进入调整期了，可能全国陆续在今后一两年内会进入调整期。从世界经济周期来看，上一个谷底是1998年，这次有可能是2008年，或者是2009年出现这样的谷底，现在还说不清。
主持人：
刚才谢国忠演讲的时候我特别担心，怕他不会说出他最重要的结论。下一位发言人是香港恒隆集团董事长陈启宗先生。他们在中国内地现在有大手笔的投资，比如上海的港汇广场和恒隆广场，最近他们在沈阳的两个项目达到了105亿元，据报道，他们为内地资本做出的资本承诺高达300亿元。中午我们聊天的时候，陈先生也说他比较看好中国内地的商业物业项目，但对物业市场持保留看法。
陈启宗（香港恒隆集团董事长）：
今天房地产分会来的人这么多，这是所有的发展中的经济体必有的现象，是好的现象还是不好的现象呢？我在这个行业里做了30年也没有搞懂。
对于内地的房地产市场，我不好讲，因为我主要在香港做。所以，我想把谢先生刚才说的原则性问题，应用在一个开发商怎么看中国内地的房地产市场的问题。
题目是“房地产在宏观调控之后的事”，第一，我不知道宏观调控完了没有。第二，要是一个房地产商不能够承受两三年、三五年的任何宏观调控或者市场自然规律的下降，要是一家房地产公司不能承受三五年的周期，对不起，你的财政是非常不健全的。
现在在内地，因为房地产商还是一个比较新的行业，财政实力不够强的公司多的是，所以就有一些危机在这里。对我来说，宏观调控是非常好的事，越长越好，掉得越低越好，别人没钱我就来买了，他们也不是我的竞争对手，他们都不是制造商，我卖出去的他们买下来，我不卖出去，他们就可以去买了，他们也不是我的竞争对手。所以，我谢谢国家领导人，宏观调控非常好。
总而言之，所有发展中的经济体，房地产一定是制造很多大的财富，但是人们忘记了一件事，就是它也制造了很多很多破产的人。在香港，40年来我们看得多了，大家认识的那些都是成功的那些，不成功的那些，根本不会把名字说出来，人们也根本不会知道，但是我会说出一大堆。
作为一个房地产商，我到中国内地来，可以选择到不同的地方，住房也可以选择，做商业。我对内地的住房市场很有意见。第一，不要忘记，中国是社会主义国家，初级阶段也好、晚期阶段也好，总而言之，社会主义国家不会让住房非常商业化，用市场手段也好、行政手段也好，总是会把价格压下去的，特别是现在提出和谐社会，一定会把房价压下去。
刚才张欣说了，用大量的土地供应或纳税的方法把房地产压下去。当然，我讲这些，主要是讲到中下价位的住房，高价的不一样，中下价位的在理论上不一样，中下价位的是必需品，高价那些是奢侈品。我不是没有房子住，不过我想买一个更好的、更大的，所以那是奢侈品，不是必需品。但是95%以上的住房是老百姓的必需品，比如，我的未婚妻，我不买房子，她就不嫁给我，那我没办法，必须买房子；她不愿意和我的父母亲住，不生孩子，所以我必须买房子。
高价的住房市场比较小，全世界都如此，当然现在在上海、北京好像还不错，但是市场比起中下价位的住房来说要小得多，其他城市更不用说。但是，有个问题，中下价格的住房，单位价格很低，比如2000元人民币一平方米，买的时候每平方米要赚多少？最多也不过两三百人民币。要盖多少、卖多少才赚一个亿？不是件容易的事。这也是我对住房价格有意见的原因。高价的楼房就不一样了，可以非常厉害，价格突然间跑到四、五、六万，政府也不要太担心，反正这是奢侈品，对一般老百姓的生计也没关系。
住房一般是卖的，特别是中下价位的，你卖出去以后还要买土地。从前我不知道内地人怎么买土地，我们在香港都是拍卖，这里在从前很多是靠关系，但是现在这样越来越不行，国家越来越规范化，规范化对我来说又是好事一件，又要谢谢国家领导人。以前当地人买地，我不知道是怎么搞的，我不懂。现在大家都拍卖，这很好。
还有贷款，以前是有关系就能贷款，现在也规范化了。很多房地产商都担心，政府要调查他们。其实房地产不用担心，因为数量很大，周期性又很长。在这个过程中还是可以让很多人赚大钱的，但是在这个过程中你不要忘记一件事，别忘了更多的人破产了。
我对住房有意见，我对商业楼宇特别有兴趣，在这方面是可以赚钱的。当然，第一个理由是政府比较少地干预，因为它不大影响民生；第二，要是你的财政实力够的话，最好是租而不卖，这样会轻省一点；第三是不用再买地补充你的储备。香港是全世界最少分层出售的地方，就是霍英东先生最早搞的。住房必须买一套，但是商业地产，只要分层出售，一定可以降下来，大大降下来。李嘉诚先生自己的写字楼所在的地方都是水平相当高的，因为他不卖，不分层出卖，但是其他盖的东西，一分层出售的，水平就降下来。
最后，在商业楼宇中，技术含量是相当高。很多人以为有钱就可以做房地产，没有这回事，以为请设计师替你设计设计就行了，那样你是没有资格做房地产的。因为设计师是艺术家，不懂得市场，要是他也不懂，你也不懂，那一定会破产。
主持人：
谢谢陈启宗先生风趣的发言。下一位发言者是美林集团的蓬钢先生。我想，他可能会从今年7月11号六部委发布的171号文谈起。
蓬钢（美林集团全球房地产投资部中国业务主管）：
我作为外资参与中国房地产市场的一个参与者，想讲一下对刚才说的限制外资的政策对我们有什么影响。
大家可能觉得有很多影响，有了限制外资的政策以后，外资购房量有很大下降。这里要分机构投资者和个人投资者，两者是非常不一样的。我们是作为国外的机构投资者在中国做房地产投资。
根据中国一贯利用外资的政策，我认为，现在这些政策是完全跟中国的利用外资的政策
一致的。因为中国利用外资一直都是以直接投资的形式为主，而中国的资本市场从来都没有对国际开放，只要人民币一天是不能自由兑换的货币，中国的资本市场就是一个有控制的资本市场，国外的大量资金、股票、基金是不那么容易进入中国的，这是中国的一向的政策。
有一个比较灰色的地方，说不清楚的地方，就是房地产。中国近几年以来是允许国外买中国的房地产，但这算直接投资还是资本项下的开放呢？实际上在外管部门一直有这样的争论，我们经常互相切磋。只有到最近几年，因为外资大规模购买中国的商业物业，才产生了这样的一个问题。如果一个外资的企业或者是它在中国有它的经营和业务，然后购买了写字楼、购买的住房，这算是一些经常项下的，应该和它的FDI是一致的。如果一个外国企业花一两亿美金收购了中国的写字楼用来收房租，这实际上和做一笔贷款、做一笔股票市场的投资然后获取金融上的回报是一样的。这样就跟中国利用外资的基本国策有了一定冲突。所以，最近以来陆续出台的一些政策主要是为了阻止这样的基金来到中国进行投资。我认为，这和中国利用外资的政策相一致。
当然，这些也不是我们一直在中国投资的方式，也跟我们对中国的外资正理解是一样的。当然，与此相关衍生出的一些理论，比如说外资是来炒外汇、来抬高房价，还有一些因出台新政策而产生的过激的行为，比如对所有外资都不给予登记，你在中国注册一些公司，在中国有工作、有学习，这些都不给登记，也是不对的，因为作为机构投资者，从来都不是以炒外汇为目的，我们房地产基金来中国挣的从来不是炒外汇的钱，有专门的基金挣炒外汇的钱，房地产基金在投资的时候一定是要做对冲的，即使人民币有大幅度升值，这方面的利益我们也是享受不到的。
从抬高房价的角度讲，这和国外的机构投资者没有太大关系，也不可否认，有很多国外的个人行为是赌人民币升值，或者是与高档物业的价格快速上升有关系。
除了这些国外资本进入中国，外资要是以直接投资进入中国，实际上是有一定益处的，为什么？目前中国实际上非常需要一个非银行的资本市场，中国的资本市场还大量依赖于银行，从需求和供应两方面这都不适应于市场的发展。
谢先生也提到，中国的资本过剩，有很多资金在银行里存着，发挥不了作用。我也接触到很多房地产开发商，很多房地产行业的企业又急需资金，银行在加紧管理以后，它们得不到发展项目所需要的资金。所以，供求方面没有一个很好的平台让多余的资金能够充分地得到利用。
所以，我认为，外资进入中国，就跟其他的以FDI形式进来的行业一样，一方面带来资金，另外一方面，很重要的是带来技术。这个技术就是帮中国建立一个非银行的资本平台，这个平台在今后几年里对于中国房地产市场的发展是非常重要的。外资首先进来是用自己的钱，但是也不排除在几年的时间以内，这些外资进来实际上在替中国的资本进行管理。我们都是外资的管理人员，我们不是外资本身，现在我们管理的有可能是外资的钱，但也有可能是中国的钱。
外资进来，在目前阶段，有几个方面可以看出它的益处。一方面，是对于一些商业物业整体收购，整体利用资本运作来进行管理，对于它的品质保证、今后的物业升值都创造了很多条件。第二方面，对于目前市场的一些整合。目前房地产市场开发商数量还是太多，作为一个比较成熟的市场，应该有少数有经验、有实力的开发商控制大量市场，这样，对于市场的稳定、产品质量的保证、市场的长期发展都是有好处的。现在中国有一些发展商经过多年发展，有了一定的规模，这些发展商都积极与国际市场接触，争取吸取国际资金，扩大他们的市场占有量。我认为，今后几年，和国际资本接触得好的企业，会越来越大地占领市场。
外资对于项目的一些判断有一定经验，好项目、坏项目分得比较清楚，这样，就避免了一些因为国内银行比较一刀切的政策，产生了一些好政策依然得不到贷款的情况，可以使一些好项目得到充足的资金，保证它的完成。
主持人：
外资究竟能给中国的房地产带来什么？最后一位发言的陈凡先生，他所代表的渣打直接投资有限公司前不久刚刚完成了两个民营的房地产项目在香港上市，一个是世贸，一个是绿城，也有消息说，渣打考察世贸用了两个月，但陈凡先生确定投资绿城的时候只用了十天。下面请他介绍一下对中国房地产市场的看法。
陈凡（渣打直接投资有限公司董事总经理）：
先告诉大家一个好消息，昨天我又把钱扔给了另外一家北京的房地产公司，钱到账了。这家公司是一个非常好的市场，不过这回是个国有企业。
因为昨天晚上凌小姐和我沟通了一下，说大家对房价比较感兴趣，在座很多人都准备买房子，问我房价是涨还是跌。我告诉大家，房价要涨，说什么都没用。为什么呢？
第一，我们看好中国房地产企业和房地产市场，基于三个基本要素。第一个要素就是，人要买新房子，要有房子住。刚才说了，结婚、娶媳妇，得有房子，这是和人口的城市化进程相关的。我们国家现在每年有800万—1000万人口进城，到目前为止，有5.8亿人口是城市人口，13亿减去5.8亿，还有多少人，每年 1亿人进来，大概还要多少年？一算就能算出来。我认为，不敢说别的，除了战争、文化大革命这种特别特殊的事件，只要我们保持者改革开放这个基本的可持续发展进程不变，在今后的30年到50年，乃至70年至80年之内，中国的房地产市场总的趋势一定是好，但是这个过程中一定有波动，有时候高一点、有时候低一点。
刚才香港的革命同志和我们讲香港市场，你们可以看看，香港市场前十年房价、前二十年房价，然后你们告诉我，这样上去，以后十年、二十年我们是涨还是跌。这主要是由于土地的稀缺性造成的，今年大学毕业生人口是500万，比去年多了97万，劳驾，这些孩子都要有房子住。房子涨和跌，东四牌楼只有一疙瘩地儿，这块地拆的盖，盖了拆，每一次拆的时候拆迁成本多，潘石屹他们家摊去？他们没那么多钱，怎么办？只能转到下一个卖家。这是一个最简单的道理，如果谁连这都不承认，那就是发高烧。
中国房地产市场要涨的第二个要素是什么？我们改革开放，连续30年来，经济增长7%—10%，假设按照7%再增长十年二十年，大家不要忘了，可支配收入的增长率在中产阶级阶层超过了GDP的总增长率，大家可以看看，北京总的GDP增长是多少？每个人的GDP是4.6万，到2010年是5.2万。把江苏、浙江、上海每个地区2005年的GDP算出来，再把过去三年的GDP排一下，就会知道GDP的增长是非常高的，而到了中产阶级可支配收入的增长是非常高的，这导致人一定会从贫民窟里爬出来，住上经济适用房，再走上甲级住宅，住进商品公寓，一个人一辈子要换三栋房子，这是全世界的定论，中国也没有例外。
房子的更新换代是必然的，绿城和世贸，它们的房子的质量，世贸中间花园，最近在颐和园，绿城盖了一套房子，起价3.5万，听着都是天价，但是住到那儿就知道为什么值3.5万，因为位置在那儿摆着呢，这是一个市场行为。
第一驱动力是要住新房子，第二驱动力是住好房子。第三个驱动力是哲学层面、文化层面。大家不要小看这一点，对于任何一个国家都是一样的，咱们中国人本质上是个农民国家，有9亿农民，对农民来说什么最重要？从来就是买房子、置地。中产阶级首先就是要买房子、置地，你看看你们家街坊，周围一圈人，有多少人炒股票，有多少人买房子，就不用我再说什么了。买房子一定是一个最基本的需求，也是衣食住行里最核心的需求。
第二，房价涨是不是好事？严格来讲是好事，看涨什么房子。刚才说了，如果涨宝马和奔驰的房子，你们家没意见，因为政府把涨房子这块的税收走，去盖公共交通、盖地铁。像香港的地铁，全世界最有效的地铁就是香港地铁，老百姓坐地铁舒服着呢，比打出租车快，在香港，如果你们家破产了还坐出租车，第二天把你抓起来，为什么？你有钱坐出租车，没钱还债权人的钱？那是不可能的，所以有公共交通系统，有舒适的私家车系统。我们要说的是，要把这个公共系统、福利系统建起来。
举个例子，曾经在加拿大都是读书、打工的人，打工的时候收入肯定不高，这时候你就可以到政府申请廉租系统，填一张表，把你所有的收入、包括银行账单都报上去，然后排队，排到那儿了就住一个新房子。这个房子是在市中心，你周围的人是用3000块钱一个月来租，你是90块钱一个月，等你毕业了以后，你的收入上去了，第二天就给你转成3000块钱，这就是所谓的福利系统，而这个系统在中国不能照搬不误，因为中国人太多了。所以政府肯定也要制定出一个相关的公务系统，来取代以前的公费分房。
我还要说最近的宏观调控。宏观调控特别敏感，不仅是房地产商，连外资都吓跑了。
主持人：在座各位有没有人要对四位的演讲进行简短的评论？
提问：
刚才陈凡先生说到宏观调控的时候欲言又止。我想问刚才大家都触及到的一个话题，就是宏观调控本身。你们觉得它完了没有？如果还没有完，下一步的措施是什么？
陈凡：
宏观调控完没完，待会儿我给国务院打个电话，现在我还不知道。（笑）
至于我们是怎么看宏观调控，刚才陈启宗先生说出了对宏观调控的看法。我讲两点，第一，我特别支持，坚决拥护。由于宏观调控，导致市场很多投资者对市场看不明白，都吓跑了，这就导致了对很多项目的评估价格就很差，当时在世贸和绿城上市的过程中产生了很大的怀疑，在这种情况下，我们趁着党给我们的东风就进去了，目前为止证明我们当时对党的信任、对宏观调控的信任和依赖是正确的，所以现在我们赚钱了。
第二，其实宏观调控本身出发点是好的，政府做宏观调控就是为了解决老百姓的和谐问题，但是我们要看调控什么，如果你调控的是奔驰和宝马，那就调控错了，如果你调控的是公交系统，那就对了。对政府来说，最主要的是在宏观调控过程中，确实通过讨论弄明白了什么是福利公务系统，什么是商品住宅，是应该把价提得高高的，多收税，政府拿收来的税盖公屋，通过宏观调控，我们党和国家非常快地理解了这个过程。所以，后面的政策会把更大的重心放在对公共系统的建立，包括我们的信用系统、银行对廉租屋的活动，这也是政府应该做的事。
搜狐网站焦点网记者：
请问谢国忠先生，对陈凡先说的房价要涨的事怎么看？第二个问题，两位嘉宾都谈到福利性系统，也就是宝马奔驰和公交车两套系统，请问，如果是政府调控的引导，那么你们觉得政府下一步有多大的力量做这部分工作？
谢国忠：
房地产是一个周期性很强的行业，从长期来说，房地产价值是跟劳动力收入成正比的。在美国100多年的历史中，房价和收入的比例一直处在比较稳定的状态。在任何一个国家，房地产价格和收入的比例如果出现很大波动，最终都证明维持不下去。所以，你说房地产长期好，如果是中国人的工资涨是好事。房地产长期是跟着工资走，但短期是跟资金走的，所以资金的波动比收入的波动要大，所以房地产的周期会那么大。
比如日本，现在的房价比20年前还低，香港现在房地产的价格比10年前低，因为香港炒股票赚钱了，所以一般的房子上去了，贵的房子没怎么涨。如果政府不调控，在资金过剩的时候让资金完全进入房地产，就会出现像日本或香港这样的问题。所以，中国政府在这上面做得还是比较谨慎，也是应该的，老百姓不要把资金都抛在这里面。
至于怎么解决老百姓的住房问题，刚刚我提到，一个家庭一半的财富是房地产，价格一高，他以后的工资都会贴在这上面，以后家庭的平均净资产一定是水平比较低的，对他的生活会有很大影响。在中国是不是应该恢复公屋？现在政府没有很好的机制做这件事，也是值得政府考虑的，因为中国进入资金过剩的阶段是因为人口结构引起来的，如果资产价格波动，经常影响，如果政府不去采取一定的措施解决普通老百姓的住房问题，房地产会很政策化，搞得行业也发展不好，对整个经济也没有什么好处。
主持人：
几位嘉宾在谈到解决中国城市房价过高的时候都提到了要建立公共住房体系。但是从现在来看，地方政府没有动力去做，因为他们的收入主要依赖于土地转让收入，无论是市政改造还是城市化进程方面，依赖性比较强，在这种情况下怎么推进呢？
陈启宗：
我提醒大家注意一件事。有几位演讲者都认为盖公房是好事，要是真的有这个需要，那是需要做的一件事，但是它也会衍生很多本身的问题出来。比如，刚才说新加坡80%都是住公房的，但是他们要从80%过渡到70%、60%、50%，这是件大事，怎么过渡？什么时候过渡？这要小心处理。而且政府一抓到钱就不容易放开，这也不止需要政治技巧，还需要管制技巧才能把这件事做好。总的来说，我认为，需要盖公房，那也没有办法，最好的办法还是用土地供应来解决这个问题。
谢国忠：
土地供应的办法也有用，但是因为中国的收入比较集中，有时候供应过多，供应的量并不一定用在需要的人那里。比如我的一个同学和我说，在广东有40%已卖出的房子空着。因为中国的收入比较集中，就有一个竞争的问题，土地要供应到多大程度，才能把老百姓住的房子的房价调下来？这也是说不清的。还有，地方财政的问题怎么解决？不要把地方财政限制在只靠房地产调控。刚才我说，允许地方政府发债，中国资金过剩，如果允许政府发债，也并不是坏事，还增加了透明度。
关于中央和地方税收怎么分配的问题，在美国，地方政府有物业税、销售税，还有一部分个人所得税归地方政府。中央政府主要是个人所得税，中央政府承担了经济里最大的负担，就是社会保险开支、医疗补贴。现在中国很多开支都是地方政府出的，从退休金到医疗，以地方政府为主，但地方政府的收入占劣势，很多钱都跑到中央了。所以中国的税收制度也要改变，才能使地方政府摆脱对土地、对房地产的依赖。
第三，如果在地方政府的财政上开了一个门，他就有了钱去发展城市。土地这件事也要和地方政府分开，放在一个土地基金里，像香港就搞了一个独立的体系，它的目标就是长期做，增加土地收益，钱回来以后又回到社会上，比如把土地上来的钱放到社保基金里，这样分开以后对市场的健康发展有好处。
张欣：
我提出一个不同意见。我觉得，中国的情况和很多国家不一样的是，我们的市场化程度远远不如西方国家，和香港也没有可比性。所以，在中国，现在我们正在往市场方向走，而不是说我们市场化的程度太高，出现很多问题需要政府参与。就公房的问题，我也不赞同解决住房价格过高要通过公房的政策来解决，以前我们就生活在那样的社会里，现在市场化不到十年的时间，给大家带来那么多幸福、那么好的房子，现在又要往回走，这不是我们的未来。
我们不是给地方政府更多的权力去盖公房，我们的问题是土地市场化不够透明，我们的土地供应没有在价值量最高的城市中心真正产生，大量的土地供应在大城市全部在边缘地带，没有办法对城市真正的需求产生供应，这是我们面临的问题。为什么出现土地没有透明供应呢？还是和我们的市场化程度不够深有关系。所以，我们现在不应该往回走，而应该往前走，更加市场化、更加透明，让市场作为有效的手段去调整价格。
《中国税务报》记者：
刚才几位嘉宾都提到税收，请教谢先生和张总关于税收的问题：两年来，为了打击所谓的炒房，政府在二手房交易环节出台了一系列平抑房价的税收政策，两位对政策的效果或影响做一个什么样的评价？
张欣：
刚才讲到公房，连接着公房的一个问题就是二手房，刚才陈凡先生讲到宝马和奔驰，也就是高档房，实际上现在市场上大量的二手房就是档次比较低的、质量比较差的早期供应出来的房子，很多是早期的公房，现在转向二手房。
现在我们一致认为二手房市场建立得不够有效，你现在想交易、供销二手房都不是那么有效，这是很多一手房价格不断攀高的一个原因。如果是五年前买的房子，现在想卖出去，交易极其难，这就使大家一而再再而三追着一手房买。
不仅仅是说人们想住新房，人们当然想住新房，他想买二手房也不知道怎么买。按揭怎么做？市场怎么做？很多具体的问题都没有解决。这还是一个市场的问题，不是供应量的问题。从整个市场来看，低档房的供应量现存量是非常大的。
谢国忠：
政府最近对增加交易的成本是不是对市场有用？各个国家的看法不一，欧洲的交易成本很高，香港的交易成本最低，所以交易价格波动较大。我和朋友之间交谈，也发现确实有影响，我的朋友想把房子卖掉，算了一笔账，觉得成本很高，又不想卖了。不好的地方，交易量下降，对价格也肯定有影响。
而在房地产领域，老百姓也从来没亏过钱，供应又很过剩，很多因素在一起，政府又不能加息，如果中国的GDP增加10%，利息也应该增加10%，过去其他国家都是这样的，房地产市场就不会过剩了，而现在中国政府不愿意加息，企业负债非常高，如果加息影响很大，所以政府无法加息，只能通过其他手段来调控。我想，过几年中国的房地产市场才会理顺。
陈凡：
其实房地产这件事，也说不明白，各说各的理。但是这次宏观调控是怎么来的？很多程度上都是像谢国忠这样的研究人员，他们看到了很多问题，他们直接和国家领导人说话，他们属于舆论领袖。然后再加上《财经》杂志、《新地产》，这种杂志惟恐天下不乱，他们去煽惑，煽惑完了以后，他随便说，媒体说完了以后说，对不起，我归中宣部管，没说错就完了。
但是政府是有责任的，张总说的完全市场化的理论分属一派，本人原来也做过几天大学老师，对学派非常理解，但是说回来，派是利益集团的代表，因为他是纯市场。从政府来说不行，它必须得照顾老百姓，90%以上买不起房的人。当然，公房是不是一个非常好的体系？二手房本来是取代公房的一个非常有利的条件，结果税务局为了征税，或者是响应这次宏观调控，我怎么也得出几招啊。出了一招，正好踩在西瓜皮上了。为什么？中国的交易市场为什么不征交易税？也不征流水税？因为我们希望市场好，上升85%以上的都是国有企业，我们考虑国有企业的就业问题，再去征税，这8千万股民怎么办？本来就陪着本呢，还要征税？同样的道理，为什么让房地产在今天这样一个公屋系统还没有建立起来、政府还没有找到渠道的时候去征税呢？
自从宏观调控以来，房子问题，之前好像从来没有把它看成一个政治问题，今天谢国忠反复提到这是政治问题，政治经济学，什么东西一到了政治的高度，所有人的敏感神经都掐起来，害怕啊，这就是今天为什么房地产商都不敢到会的原因，我们这些人不怕，所以谢国忠说这是个政治问题。
我觉得，咱们看一看房地产，一共有六个群体，当然最坏的肯定就是老地主开发商，他们是赚钱的，应该打。但是想一想，开发商也是劳动者，他们不开发我们赚什么？第二肯定是外资，“八国联军”不是好东西，但是你把钱都弄完了，开发商嗷嗷待哺，你不拿钱他拿什么买地？政府不收税，拿什么做公益事业？政府是最无辜的，一方面要管土地这点事，还要管银行，因为银行也是政府的。
宏观调控每个部门都出政策，为了屏蔽金融风险，假如把银行的贷款这么严格地卡下去，产生两个效果，第一，你得把钱存在银行，银行每个月要付给你利息，银行的钱从哪儿出？它到哪儿去挣利息？他不把钱贷给潘石屹，政府得赔啊，银行的利率要下来。我们做过一个调查，银行在个体信贷这块，坏账率是最低的，这是有目共睹的，比一般的借贷去做生产要低很多。所以这块的信贷是最稳的，现在我们一会儿说房子封顶了，一会儿又这个那个的，反正每天都得出一个政策，要不然怎么叫政府？咱们出政策一定要靠宏观调控，得有所为，但是方向很重要，我担心你有所为别完了，本来想解决这件事，一下子砸自己左脚上了，然后又打自己的右脚一下，有时候我真替政府着急。
其实银行这么做，结果对谁好呢？对“八国联军”有好处，像美林，他本来是没有机会的，结果一下子有了股本金，有机会了。最后说外资，我也有嫌疑，不好说外资怎么对，但是设想一下，一个公司里要有股权，要有债权，这两者得平衡，如果都是债权了，股权的风险就大了。美国有100年历史，我们从文化大革命以后有30年历史，从开始一个月挣几十块钱，到现在一个月挣几千块钱，我们这种过程在全世界是“蝎子拉屎独一份”，就中国有，中国的情况按照中国的法儿解，别说美国、欧洲了，到咱们这儿都不 work。
我的意思是，中国这点儿事其实挺简单，银行该放贷就放贷，老百姓买卖二手房该不上税就不上税，该让房地产开发商在好的地方高高地盖，就高高地收他们的税，政府该把自己的公房盖好了，先把自己的事干好。
土地倒是一个很大的问题。我讲一个很实际的问题，现在在我们国家，土地首先是战略资源，我们说农民用地是神圣不可侵犯的，因为农民要就业、要吃饭，把他们拴在土地上。我们是农业大国，有9亿人口在农业上。可是请问一下，我们从一个农业大国转向一个工业大国的时候，是不是还要把这9亿农民都焊在土地上？我们一平方米土地生产的农业GDP和美国、和日本相差多少？
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陈先生讲得非常精彩，我们以热烈的掌声感谢他。感谢嘉宾和来宾的精彩演讲，欢迎大家继续参加下面的论坛
