21世纪经济报道记者 家俊辉 广州报道
近期，多地开始尝试二手房“带押过户”。
9月21日，21世纪经济报道获悉，中国人民银行广州分行已于9月15日向辖内各中心支行及银行机构印发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（下称《通知》）。
所谓“带押过户”，是指存在抵押的房产，不用提前还贷就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。
“带押过户”降低交易成本，激发二手房交易活力
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，“带押过户”的具体流程包括，首先公证处与买卖双方、抵押权人（银行）签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，三方认同这一交易模式。
李宇嘉表示，最关键的环节是，所有资金均由三方信任的公证处提存专用账户监管；然后由公证处确保买卖双方、抵押权人的权益，即公证处支付资金给业主和债权人（抵押权人），确保业主在房产过户后可以收到购房款的同时，剩余资金保障在抵押权注销后债权可以获得清偿；然后确保买家付钱后可以顺利拿到房产；最后是抵押登记注销，完成房屋交接及尾款结算工。
央行广州分行在《通知》中指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。
在李宇嘉看来，“带押过户”的直接好处，就是免除了赎楼担保的费用。而且，各个交易环节之间打通了，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有利于二手房交易流转。“目前，广州等热点城市，不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。”
基于此，《通知》鼓励各地结合实际探索“带押过户”模式。其中，央行广州分行要求辖内各中心支行要在因城施策框架下，积极向地方政府提出推广二手房“带押过户”的建议，配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作。在推广二手房“带押过户”过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广的经验；要求辖内各金融机构要积极优化完善业务流程，提升办事效率，结合各地实际，与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南，并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作。
不过，央行广州分行也在《通知》中强调，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全。“二手房‘带押过户’模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房‘带押过户’可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。”
多地已在尝试“带押过户”模式
需要指出的是，在此之前，已有南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等多个城市纷纷尝试“带押过户”模式。海南也于近日宣布探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。
李宇嘉进一步指出，“带押过户”能够加速“连环单”交易的节奏。“一套二手房交易，可能链接着3-4套房的交易。过去由于流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。‘转按揭’注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环。”
在中原地产首席分析师张大伟看来，从更高的层面上来看，“带押过户”政策有助于加快换房需求入市，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房地产市场良性循环。
央行广州分行也在《通知》中表示，“推广二手房‘带押过户’模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。”
业内人士普遍认为，在购房需求不足，按揭贷款持续低迷的背景下，有金融监管部门明确发文鼓励“带押过户”模式，预计未来将有更多城市跟进。
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