央广网北京9月20日消息（记者门庭婷）近日，海南发布关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施（2.0版）》（下称《措施》）的通知。《措施》中提到二套房首付比例降至四成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政。
其实，“带押过户”并不是首次出现在官方文件中，该模式目前已在多个城市推出，南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等均已开启试点工作，且多个城市均已有成功案例。
“带押过户”有利于激发二手房市场的交易活力
今年以来，多个城市开展二手房“带押过户”登记试点，也是进一步支持需求释放的体现。以海南为例，2022年1-7月，海南商品房销售面积380.9万平方米，同比下降17.0%。其中，商品住宅成交同比下降10.9%。1-7月，海口商品房销售面积172.5万平方米，同比下降26.9%；三亚商品房销售面积69.6万平方米，低基数下，同比小幅增长5.3%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，全国房地产政策环境不断优化，但政策效果尚不明显，当前购房者置业情绪并没有实质性恢复，市场预期和信心整体仍偏弱。今年以来海南受疫情影响，城市宏观经济下行压力加大叠加居民收入预期走弱，短期房地产市场调整压力不减。
同时，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-8月，海口和三亚新建住宅价格累计分别下跌0.35%和1.30%。8月，海口新建住宅价格环比止跌略涨0.05%，三亚新建住宅价格环比下跌0.02%，新房价格有所波动，整体保持稳定。
二手房价格来看，2022年1-8月海口和三亚二手住宅价格累计分别上涨1.2%和0.4%。8月，海口二手住宅价格环比略涨0.06%，三亚二手住宅价格环比略涨0.03%，今年以来二手房价格波动中平稳运行。
陈文静分析称，二手房“带押过户”预示着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费，此前南京、深圳等城市均出现了二手房“带押过户”案例，未来预计将有更多城市跟进。
“带押过户”叠加LPR下调或有助于提升市场的信心和预期
8月24日，国务院常务会议提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”，叠加央行5年期以上LPR再次下调15个基点，均为各地优化楼市政策释放了空间。此次海南房地产政策调整，亦是对会议精神的积极落实，陈文静表示，海南政策放松更多地表现在降低首付比例和增加二手房交易的便利性，降低二手房交易成本、提高交易效率，更好地支持住房刚性和改善性住房需求释放。
随着“带押过户”模式叠加央行不断降低的LPR水平，这也将有助于提升市场的信心和预期。9月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，两项贷款利率均同上期保持一致。
对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，受上月5年期以上LPR下调的影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低。103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。
总体来看，多地推行“带押过户”政策的背后，是二手房市场成交量和成交价格不及预期。据贝壳研究院数据显示，50城中超七成城市二手房成交量环比下降，杭州、南京等长三角城市以及成都、重庆等中西部重点城市成交量指数均下降。
此外，国家统计局数据显示，8月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比7月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比7月扩大0.2个百分点。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，二手房市场必须加快提振，尤其是要减少限购限售方面的约束，以及部分城市积极跟进“带押过户”的信贷政策。
