海花岛实景图，图片来源：海花岛度假区官方微信
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作者｜吴亚
海花岛的这场“拆楼”风波，终于迎来了大结局。根据海南省儋州市人民政府近日披露的文件，海花岛的39栋违建住宅将改变商品属性、调整为租赁租房和酒店式公寓。
海花岛号称“世界最大的人工岛”，被恒大集团称为“价值千亿的地产项目”，历经六年打造已累计投入约810亿元。自2021年元旦开始试营业，到当年11月累计接待游客近500万人次，远超2019年儋州全年全市累计接待国内外游客346万人次。
海花岛由三个独立的离岸式人工岛屿组成，一号岛为一条龙的文旅观光游览线，二号岛和三号岛为文旅地产集群的居住区。这39栋楼便是位于居住区的二号岛，今年1月曾被官方责令拆除，之后恒大申请行政复议并最终成功，从“责令拆除”改为“政府没收”。
恒大从2015年就开始探索文旅业务，并成立了恒大旅游集团。海花岛仅是其对外的文旅品牌之一，还有主题公园“恒大童世界”、“恒大水世界”这两个品牌，打包在恒大汽车这一上市公司中的“恒大养生谷”，这些都算是恒大涉足文旅康养产业的相关产品。
2021年下半年公司爆发债务危机以来，恒大已自顾不暇。既要应对境外债权人以推动债务方案，又要在境内努力保经营、保交付。地产主业羸弱、最基本的“造血”能力被重创，像海花岛这样的文旅业务对于恒大来说已是“心有余而力不足”。
海花岛的前世今生
根据儋州市人民政府披露的关于《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》，为加强引导和规范海花岛的建设，儋州市自然资源和规划局决定对海花岛的“规划远期楼栋”地块、 “2-14-1”地块、设施服务用地等进行调整。
数据来源：《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》
根据《控规调整》，“规划远期楼栋”的居住用地变更为公园绿地；“2-14-1”地块用地性质由二类住宅用地修改为旅馆用地/商务金融用地，容积率由3.1调整为3.04。设施服务用地调整前后，仅用地性质发生因标准不同发生转换，实际的规划指标以及建筑使用功能不变，也满足现行通用用地分类标准的要求。
针对“2-14-1”地块上的39栋楼，《控规调整》称将改变商品属性，已建未售楼栋全部由住宅调整为旅馆、商务金融、零售商业、餐饮用地混合经营；用地性质以旅馆(85%)、商务金融用地(10%)为主，兼容2.5%的零售商业，2.5%餐饮用地。
其中，租赁型住房和酒店式公寓共20栋，均属于商业-旅馆用地，少部分用于商务金融用地；调整后的用地性质旅馆商务金融混合，兼容少量零售商业和餐饮，容积率下调0.06，其他规划指标同样不变。
数据来源：《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》
海花岛的这场“拆楼”风波，早在2021年11月时就有迹象。彼时，海南省人民政府网站曾发布《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》，宣布儋州市在2021年10月关闭了这39栋住宅的网签备案登记系统，恒大方面也与对应的328名业主解除了购房协议。
到了今年年初，儋州市综合行政执法局发布行政处罚决定书，称这39栋住宅因项目违法取得的规划许可证已被撤销属于违建，责令恒大限期10日内拆除；如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。
恒大方面也迅速回应，称该处罚仅针对这39栋楼，不涉及海花岛其它地块。即其余恒大此前已销售的海花岛楼宇并不受影响，包括60567户已收楼业主及628户未收楼业主；公司也将按照决定书的指引，积极沟通、妥善处理。
恒大还称，海花岛是公司在海南投资开发的重大项目，“经过六年多的建设，已累计投入约810亿元，已建设成6万多户业主的幸福家园。”
海花岛坐落的儋州是海南省全省市县中土地面积最大、海岸线最长的下属城市。早在2008年时，海南省就曾指出要将儋州建设成为海南西部中心城市。
到了2010年6月，国家发改委批复了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，儋州被定位为海南西部组团中心城市，并按照区域性中心城市进行规划建设，以推进海南国际旅游岛国家战略的实施。
紧接着2012年，恒大就宣布将投资开发海花岛，并称要拿出高达1600亿元的资金。要知道，在2012年时儋州全市地区生产总值也仅为176.78亿元。
到了2015年，恒大成立了海花岛的项目开发公司——儋州信恒旅游开发有限公司，该公司正是由恒大童世界集团（前身即恒大旅游集团，2021年3月更名）通过全资子公司海南名鸿投资有限公司持有全部股权。
海花岛在推出时就备受争议，市场对这类“大投资、大项目”性质的文旅地产项目褒贬不一，还曾被网友调侃为“中国十大丑陋建筑第一名”。作为恒大集团创始人、董事局主席的许家印曾非常重视该项目，还曾公开表示，“下半辈子就在这里了。”
海花岛上的住宅产品属于吃住游购娱等商业配套都十分丰富的文旅地产项目，2015年推出时房地产行业也正处于卖方市场，相关住宅项目早期就已基本售完，仅是文旅业态部分在2021年才开始对外营业。
而公开资料显示，海花岛在2018年初就曾因违法违规填海而被暂停建设和营业，之所以能复工，是因为恒大与儋州市政府达成协议：2018年-2020年，恒大每年需投入不少于1亿元用于生态修复，累计不少于3亿元。
这一点恒大在今年1月回应“拆楼”风波时也曾指出，“2017年以来，我司根据环保、海洋督察对海花岛提出的海洋生态修复、涵管桥整改等要求，正在坚定不移、不折不扣地积极整改。”
面对官方责令“拆楼”，恒大当月就迅速申请了行政复议。之后的4月，根据海南日报报道，复议机关就海花岛39栋楼行政复议案，依法作出了“变更原拆除为没收”的决定。如今，伴随着39栋违建住宅的规划调整，该风波也由此画上句号。
恒大的文旅产业布局
六年累计投入高达810亿元，海花岛又为恒大贡献了多少业绩呢？恒大官方未有披露。
市场对恒大的业务布局并不陌生，作为一家醉心于“多元化”的综合性集团，恒大所涉足的房地产开发业务、新能源汽车业务、物业管理业务，分别被打包到中国恒大(HK:03333)、恒大汽车(HK:00708)、恒大物业(HK:06666)这三家港股上市公司中。
恒大还拥有房车宝、恒大童世界、恒大养生谷、恒大创投、恒大冰泉、恒大人寿保险等平台，涉足了房地产综合交易服务、文旅、高科技及投资、消费及零售、金融等细分业务。
此外，恒大还曾通过投资中国儒意(HK:00136)的形式，涉足过影视院线业务。但在债务危机爆发后，恒大只能“卖股回血”，在2021年11月清仓了对中国儒意的持股。
海花岛则仅是恒大在文旅产业中的品牌之一，“童世界”和“水世界”这两大主题公园品牌也是恒大在文旅方面重点力推的项目。其中，童世界”系专为少年儿童打造的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园，水世界”则定位为大型温泉水乐园。
在2017年时，恒大曾高调宣布将用2至5年的时间在国内建成15家“童世界”主题乐园，并有望在3至5年内走向世界。
中国恒大最新一期财报即2020年中报披露，公司已完成布局15个“童世界”项目，预计2022年陆续实现开业；未来3年还将在全国布局20-30个“水世界”项目。
但截至目前，恒大的“童世界”和“水世界”品牌还未有项目开业。官方数据显示，恒大童世界在2020年已销售12.5万套房屋，销售额超1000亿元。
恒大童世界集团目前的主要运营业务为文旅地产、文旅运营、现代化农业基地、酒店运营及管理，2020年12月到2021年1月，曾密集承接了来自恒大地产剥离的一系列酒店资产；2021年3月更名，紧接着5月大股东发生变更，由恒大集团变更为广州恒童投资有限公司。
而恒童投资仅有两家全资子公司，除了恒大童世界之外，便是进行轻资产运营管理的恒大旅游运营管理集团有限公司，由此恒童投资已囊括了恒大旗下文旅业务的实施主体和主要资产；同时，恒童投资的大股东为香港注册成立的公司成得发展。
紧接着在2021年6月，市场上就传出了消息，称“恒大文旅估值4000亿，将按1000亿市值释放10%股份，公司预计明年6月份上市,未如期上市将按年化12%进行回购。”不过，恒大方面未对相关消息有所回应。
就往期业绩会的官方说法来看，在许家印的计划中，恒大的包括童世界、房车宝在内的业务都是要奔着独立上市去的。
如在2021年3月，房车宝就曾引入163.5亿港元的战略投资，并对赌在一年内要实现上市。如今对赌失败，恒大还遭昔日房车宝的投资人追债8.625亿港元，被申请了“清盘”。
漫漫自救路：“化债”和“保经营”
因未按期披露2021年业绩，恒大旗下的三家港股上市平台自今年4月1日停牌至今，仍未复牌。
根据中国恒大在今年7月29日发布的季度消息，恒大物业今年上半年实现总营收近65亿元，其中基础物业管理收入55亿元、同比增长约15.6%；经营现金总流入60.51亿元。
报告期内，恒大物业新增外拓项目180个，新增合约面积约1800万平方米；截至6月末，公司的合约项目为3050个，合约面积约8.1亿平方米，位列上市物业公司第二名；在管项目2589个，在管面积约4.8亿平方米，位列上市物业公司第三名。
至于中国恒大，今年前8月公司累计实现销售额181.58亿元，对比去年同期的4386.5亿元已下滑95.86%。
恒大汽车旗下的首款新能源汽车“恒驰5”在10月29日已开启交付、首批交付100台，后续批次车辆将陆续发往各地交付到车主手中。“恒驰5”定价17.9万元/台，恒大汽车2020年年报显示公司针对新能源汽车产业的累计总投入已达474亿元。
对于恒大来说，目前摆在眼前的任务是“化债”和“保经营”。恒大在2021年12月就宣布了要推出境外债券重组方案，到了今年7月又改口将这一推出时间拖到了“今年年内”。此前，恒大给出的境外债务要重组的债务规模约在227亿美元。
在境内，恒大针对公开市场债务主要采取的是寻求展期等方式，以此来延长债务期限或更改兑付方案。11月7日的最新消息显示，“19恒大01”、“19恒大02”两只债券的本息兑付二次展期半年获通过。
但在非公开债务之外，恒大仍面临着来自债权人的追讨。恒大在11月1日曾宣布，恒大地产曾从盛京银行(HK:02066)处获得325.95亿元资金，并以所持广汇集团30.99%股份进行质押担保。
因恒大地产到期未还，盛京银行向法院申请执行这30.99%的质押股份并获通过，这部分股份将面临被拍卖的风险，且盛京银行作为债主就拍卖所得的325.95亿元范围可优先受偿。
债权人还在陆续通过出售恒大的抵押资产的方式，来收回恒大未偿还的欠款。11月6日，恒大宣布，公司位于香港元朗的一宗未开发住宅用地已被资产接管人出售，总售价约为6.37亿美元，出售所得款项将用于偿还公司在该项目中的财务义务；同时，预期公司在该项目上的交易将亏损7.7亿美元。
在“保经营”方面，恒大和多数房企一样，以“保交付”为核心。恒大官方今年8月曾披露，公司在今年1-7月完成保交楼任务13.9万套；自去年7月至今一年内完成保交楼任务23.2万套。
