摘要
行业动态
近期一系列金融支持房地产政策出台，我们对银行房地产相关融资情况进行追踪。
评论
“保交楼”导向下对公房地产贷款支持力度增强。3Q22开发贷余额同比增长2.2%，相比2Q22的-0.2%小幅回升，3Q22开发贷净增约1500亿元，相比2Q22的净减少约1000亿元转正；PSL连续两个月净增超过千亿元，可能与“保交楼”相关信贷支持有关。向前看，房地产融资供给端政策持续加码，继8月份央行推出2000亿元政策行“保交楼”专项贷款、9月以来国有大行和股份行提高房地产行业融资支持，我们预计对公房地产融资有望逐渐继续改善。
按揭贷款恢复有待政策效果显现。10月居民中长期贷款同比少增3889亿元，连续11个月同比少增，显示居民购房需求仍未完全修复。3Q22按揭余额同比增长4.1%，已至2005年有数据以来的最低水平，3Q22按揭贷款净增约730亿元，仅为去年同期的十分之一，主要由于购房需求较弱及居民还贷较多。9月底出台部分城市按揭利率下限下调、个人所得税优惠、公积金贷款利率下调等政策，10月主要城市首套住房按揭利率已经降至4.12%的历史最低水平，11月部分城市继续放松限购政策，按揭贷款融资恢复有待于政策效果显现。
新工具支持民营房企债券融资。11月8日交易商协会推进民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，由人民银行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。2022年7-10月房企债券净融资连续四个月为负，我们预计新工具落地有望支持房企债券融资回正。
建行住房租赁基金落地。11月8日建行成立的住房租赁基金成立，规模为300亿元，用于支持房企存量资产改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，未来通过REITs实现退出。我们认为住房租赁基金有望加快地产存量项目去化和风险出清，促进房地产业平稳健康发展，同时以市场化手段增加租赁房源供给。
房地产贷款资产质量有望改善。根据部分上市银行披露数据，3Q22对公房地产贷款不良率上升约30bps至3%左右，个人住房按揭贷款不良率上升1-2bps，仍处于0.3%左右的较低水平。向前看，金融支持房地产行业融资能够改善相关贷款资产质量：“保交楼”导向下个人按揭贷款逾期情况有望减少，存量对公房地产贷款不良仍然可能继续暴露，但随着房企信用状况改善不良生成率有望企稳。
风险
房地产行业风险扩散。
正文
图表2：“保交楼”的资金来源：近期人民银行等部门通过政策行专项贷款、支持民企债券发行等方式支持房企融资
资料来源：中国人民银行，中金公司研究部
图表3：政策行专项借款“保交楼”模式
资料来源：中国人民银行，中金公司研究部
图表4：PSL连续第二个月出现净增，可能与“保交楼”相关
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：本轮房地产资金来源收紧，金融机构贷款和销售下滑较多，但贷款降幅已开始企稳
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：房企资金来源中，住房销售和金融机构贷款占比仍在下滑
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：政策性银行和商业银行支持“保交楼”，房地产施工和竣工下滑较少，但开工和销售仍然低迷
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：3Q22按揭贷款增速下滑至4.1%
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：3Q22开发贷增速反弹，可能主要与“保交楼”相关
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：房地产贷款对新增贷款的贡献降至历史最低水平
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：六大行房地产贷款增量约占行业80%左右
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：房企境内债融资再度收缩
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：房企境外债融资继续收缩
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：房地产信托融资继续收缩
资料来源：用益信托，中金公司研究部
图表15：2018年资管新规后非标融资开始萎缩
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：2019年监管趋严后，房地产信托规模和占比明显下滑
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：住房按揭贷款利率已降至历史最低
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：房地产刺激政策效果有待观察
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：一手房价格保持稳定
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：二三线城市二手房房价进入负增长区间
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：2022年居民提前偿还房贷情况增加
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表22：2021年以来居民出现去杠杆趋势
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表23：政府加杠杆，企业稳杠杆，居民去杠杆
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表24：国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来年都有所上升
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表25：区域行按揭不良率略有上升
资料来源：Wind，中金公司研究部
文章来源
本文摘自：2022年11月14日已经发布的《银行支持房地产融资近况追踪》
分析员 林英奇 SAC 执证编号：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853；
联系人 许鸿明 SAC 执证编号：S0080121080063；
分析员 张帅帅 SAC 执证编号：S0080516060001；SFC CE Ref：BHQ055
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