10月31日，北京官宣优化公积金贷款政策，将从11月1日起执行 “认房不认商贷”新政。
8月底以来，金融监管部门因城施策实施好差别化住房信贷政策，“认房不认贷”、降低首付比例、降低存量首套房贷利率等重磅政策接连落地，更好支持居民刚性和改善型住房需求。一线城市纷纷加入政策优化行列，执行“认房不认贷”政策。距离“稳楼市”新政落地已有两个月时间，房地产市场也在悄然发生变化。
北京公积金将执行“认房不认商贷”
10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），明确自11月1日起，家庭名下在京无住房、在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为首套住房公积金贷款，也就是说，北京住房公积金经调整后，正式执行“认房不认商贷”。
《通知》指出，首套住房的认定标准为“借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录”。
二套房的认定标准是“借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的”。
值得注意的是，与9月1日起执行的“认房不认贷”相比，前者是指在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，即9月和10月份，已经有过贷款记录的购房人，购买新房时，商业贷款适用，但公积金贷款仍无法适用“认房不认贷”。
本次调整之后，家庭名下在京无住房的，将不看其是否有商贷记录，只要没有使用过公积金贷款，就可以认定为首套住房，享受首套房贷的首付比例和贷款利率。
当前，北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别），二套最高贷款额度为60万元。
有专家对此表示，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。
假设公积金贷款60万元、还款期限为25年，在二套利率下，总利息约30.8万元，月均还款约3028元。被认定为首套房贷后，总利息约26.3万元，月均还款约2877元，总利息减少约4.5万元，每月还款约减少151元。
“认房不认贷”带动一线楼市改善
刚进9月，北上广深四个一线城市就已全面落实“认房不认贷”。政策超预期落地，市场快速做出反应，购房者置业和置换意愿明显上升，“卖一买一”带动二手房挂牌量大幅增加。
调查数据显示，政策发布后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均有明显提升。9月4日至10日，北京、深圳新房销售面积分别环比增长16.9%、3.8%。数据显示，北京楼市在新政发布后的两周较新政前两周日均热度高出19%。
国家统计局近期发布的70城房价数据也印证了一线城市的回暖势头，但不同城市表现有所差异。从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳则有所下降。一线城市二手住宅销售价格在连续4个月下降后首次转涨。其中，北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。
近期，上海公积金实行“认房不认贷”、广州缩窄限购区域，一线城市进一步释放政策利好。中指研究院发布的研究报告指出，当前优化政策落地对一线城市市场产生一定带动效果，但政策效果持续性尚不稳定。以北京为例，“认房不认贷”政策实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房和二手房成交量。但10月份以来，北京新房日均成交面积较9月份下降，二手房市场活跃度降低，市场持续性不足。
有研究员对此分析，从9月份数据来看，“认房不认贷”等政策发布后，部分购房者在政策推动下加速入市，一线城市房地产市场活跃度提升。但市场仍面临下行压力，主要是因为购房者预期以及信心偏弱。
市场期待更多政策落地
当前市场环境下，购房者可选房源显著增多，伴随政策带来的短期热度逐渐消退，买卖双方对于楼市的认识也都更加冷静。在深度博弈的市场中，既有购房者享受房价和中介费优惠后，认准时机果断出手，也有卖方因为出售周期变长而迟迟难以满足改善型住房需求。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，截至10月22日，重点15城新房成交量较9月同期下降9.59%；重点10城二手住宅成交量较9月同期下降13.41%。当前，成交热度持续性不足，后续仍需要其他利好政策加持。
随着广州放开部分区域住宅限购，上海公积金执行“认房不认贷”，其他核心一二线城市的购房者也对政策调整空间抱有更多期待。有专家表示，短期来看，需求端、供应端政策均有优化空间，比如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等。经济恢复及居民信心提振是房地产市场企稳的前提条件，本轮市场恢复需要更长时间，需要保持合理预期。
为巩固楼市企稳回升势头，接下来政策面要在需求端继续用力。比如，在“因城施策”原则下，进一步有序放松限购，重点满足刚性和改善性需求；继续引导新发放居民房贷利率下调；通过全面推行“带押过户”、减免房产交易环节税费等方式，进一步激活二手房市场。
对于北京公积金今日官宣将执行“认房不认商贷”，有专家建议，北京公积金贷款最高只有120万元，多年没有调整，受访该额度可适当提高。
统筹 王晓东
责编 蒋赛赛
检校 张小楠
来源：北京住房公积金管理中心、21世纪经济报道、金融时报
